城镇规划与土地储备问题研究

在我国的土地储备工作中，都是围绕加强土地的调控、规范土地市场的运行和促进土地节约集约的利用进行的。不管是城镇的建设还是管理都是根据城镇规划进行的，对城镇的空间和发展进行科学合理的安排。就目前实际情况看，我国的城镇规划和土地储备在现代化的进程中有脱节的现象，限制了土地储备的合理发挥，影响了其最佳的效益。对此文章对城市规划和土地储备问题进行了探讨和研究。

1、城镇规划与土地储备的关系

城镇规划和土地储备都是政府管理城镇化发展、促进土地资产保值和增值变现的方式，这其中城镇规划是土地储备的前提基础，土地储备是现实城镇规划的有效措施。两者的有机结合可以提升土地的利用率和完善土地的利用结构。城镇规划和土地储备有相同点也有不同点。两者可以有效的将土地资源进行节约利用，保证城市的合理科学开发。除此之外两者在城市化发展的进程中又有不同点，土地的储备注重的是在短时期内创造的价值和效益，城镇规划则是以长远的眼光看待问题，更重视的是用宏观的角度来看待城镇的发展，涵盖内容较广。

2土地储备与城镇规划之间存在的问题

2.1  城镇规划质量影响土地储备效果

一个地区城镇规划方案的出台决定着城市的发展和建设的大方向。在很多地区的城镇规划中，更多的只是看中城镇的大体形态在外在的形象，一些小细节例如交通网络的规划和小区是否规范重建等方面的调查有所忽视。经过大体的调查和研究之后制订出的土地储备计划很可能会受到一些小问题的牵制而无法正常运行，造成了土地回收储备工作的延期甚至滞后，将土地储备工作放到了被动地位，无法按照原计划进行回收储备工作，导致土地资源无法发挥其原有效益。一个地区的城市规划不能在短时间内进行频繁的调整，一旦进行调整就会耽误大量的工作时间。由此可以看出城市规划无法在短时间内有效的引导土地的储备工作。

2.2以土地储备可实现的利益来指导城市规划

由于地区政府对土地财政的依赖和土地储备部门的主观判断缺乏科学合理的技术指导，就模糊土地储备部门的工作目标，甚至会以土地储备在短期内可实现的效益来作为确定城市规划的重要因素。例如在实际工作中，为了实现城镇的经济利益，会大力开发土地地块，特别是实物的储备要早于规划的审批，政府会在不了解真实场地的规划面积和使用性质的情况下进行盲目的预算，很大几率将储备的土地和前期规划的面积重合，初期规划的道路出现在地皮穿越的情况。城市发展离不开经济效益的提升，但是政府有时会为了在短时间内提升经济效益而废弃城镇规划，长远看非常不利于城市的发展。

2.3土地储备与城市规划的用地分类不统一

通过众多城镇的实际发展调查可以发现，很多地方的城镇规划和土地储备的用地分类不统一。土地的储备是城镇土地管理的组成部分，土地管理工作是依据《全国土地分类》来开展工作的，但是城镇规划确实依据《城市用地分类与规划建设用地标准》来开展工作的，虽然两者是从属关系，但是依据的政策不同分类也不同，就会导致同一块土地的使用性质无法准确定位，在土地完成回收储备之后后期的出让工作对土地的兼容性有很高的要求，但是在城镇规划中对土地的性质规划有比较宽松，导致两者的应用存在冲突。

3土地储备中发挥城镇规划作用的策略

3.1在一个城镇的发展过程中，城镇规划和土地储备是相辅相成的，城镇规划的工作要融入到土地储备的整个过程中，特别是在选择需要回收和储备的土地资源时不能浅显的停留在资源的申请和审批阶段，要进行下一步的发展。在城镇规划部门中，有着详细的城市规划信息，这些信息要全力的支持和帮助土地储存部门开展工作，科学合理的按照城市建设的重点来选择土地的储备和范围。在进行土地储备工作过程中要有一定的科学性和合理性，需要以政府出台的规划内容为指导方向，土地储备工作要尽早开展，之后再进行交通网络的建设和城镇服务基础的建设，从而将土地的收益做到最大化。

3.2城镇规划要成为土地储备工作的基础和前提。在城市的土地储备中工作中需要做到三个阶段，一是信息资源的储备，二是红线的储备，三是实物的储备。在第一阶段的信息资源储备阶段就要结合最近时间内的城镇规划方案和建设方案来全面的寻找土地储备的资源。这其中包含着众多内容，例如经济发展的计划、城镇中重点的发展项目和内容、城镇土地储备的重点地区和根据土地的应用性质而需要置换的用地等，这些都是第一阶段需要解决的内容。在工作开展过程中，不能回收和储存不符合规划标准的土地资源，或者是开发之后不利于经济增长的土地以及城镇的绿化用地等。

3.3有效的提升城镇规划的质量可以在日后土地资源出让之后增加收益。城镇规划有利于土地资源的整合、城镇功能的完善以及城市综合能力的提升，对其有积极的促进作用。一个城镇的规划方案一旦制定完成在短时间内不可以在进行随意的更改，因为会占用额外的大量的时间，如果不得不进行修改需要经过全面的协商听取多方面的建议和意见，同时也需要耗费大量的时间和精力。想要提升城镇规划的质量，需要工作人员在制定初期就具备一定的前瞻性和可行性，用较高质量的城镇规划方案引导土地储备工作的开展。在较高质量的城镇规划方案引导下的土地储备可以最大程度的完善城市空间结构和资源，做到土地资源的配置优化，将土地资源的作用价值呈现最大化。

3.4在进行城镇规划时要留出一定的用地面积，同时还要制定出土地储备出让中的土地兼容性。在经济的快速发展中，我国的城镇化正在大踏步前行，制定的城市规划很可能由于经济的快速发展而不符合城镇发展的需求，因此在进行土地规划过程中，一定要预留出弹性用地这是非常有必要的，可以在出现问题的时候及时进行解决。

综上所述，土地储备是政府规划城镇建设的重要方式。城镇规划不仅仅能提升土地的利用效率还是土地储备资源的有效保证。土地储备需要城镇规划的参与，只有这样才能实现城镇发展利益的最大化。实际工作开展过程中的一些问题和矛盾需要我们一起面对和解决，从而有效保证城镇的稳定健康发展。（张树丽）